本報(bào)訊 新版《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱條例)即將于5月1日起施行。該條例有哪些亮點(diǎn)?施行后將帶來(lái)哪些變化?4月29日，市人大常委會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，就市民廣泛關(guān)注的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了解讀。
條例歷經(jīng)四審在我市地方立法中罕見(jiàn)
市人大城環(huán)委主任委員屠銳在會(huì)上介紹，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就制定了《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，我市現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》是2009年5月21日市三屆人大常委會(huì)第十次會(huì)議審議通過(guò)的，自2009年10月1日起施行。
屠銳介紹，從此前了解的情況看，物業(yè)管理主要存在業(yè)委會(huì)產(chǎn)生難、監(jiān)督難，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督難，公共收益監(jiān)督難，物業(yè)專項(xiàng)維護(hù)資金使用監(jiān)督難等問(wèn)題，原有條例急需修改完善。
2018年11月，新版《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》(修訂草案)提請(qǐng)市人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議。2019年11月，該條例經(jīng)市五屆人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過(guò)?！皸l例從初次審議到4次審議通過(guò)，歷時(shí)一年時(shí)間，召開(kāi)數(shù)十場(chǎng)座談會(huì)，收集的意見(jiàn)、建議數(shù)千條，這在我市地方立法中是極為罕見(jiàn)的?！?/p>
條例有四大特色亮點(diǎn)和三方面重要制度設(shè)計(jì)
市人大常委會(huì)法制工委副主任張山介紹了條例的四大特色亮點(diǎn)和三方面重要制度設(shè)計(jì)。
該條例的特色亮點(diǎn)一是突出黨建引領(lǐng)，提升基層治理水平;二是優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，推動(dòng)解決業(yè)主大會(huì)“召開(kāi)難”;三是突出監(jiān)督約束，努力讓業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主的“代言人”;四是加強(qiáng)信息公開(kāi)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為業(yè)主的“好管家”。
該條例的重要制度設(shè)計(jì)包括規(guī)范物業(yè)收費(fèi)、強(qiáng)化監(jiān)督管理、管好共有資金等三方面，其目的分別是營(yíng)造和諧關(guān)系、提升服務(wù)質(zhì)量和保障業(yè)主權(quán)利。
“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是廣大業(yè)主普遍關(guān)心的問(wèn)題，也是現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點(diǎn)之一。”張山表示，條例在地方立法權(quán)限內(nèi)作了細(xì)化完善，包括規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、授權(quán)相關(guān)部門制定管理辦法、規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等。
條例還對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)作了全面規(guī)定，對(duì)公共收益的管理和使用進(jìn)行了規(guī)范。
配套文件正抓緊制定將陸續(xù)出臺(tái)
市住房城鄉(xiāng)建委黨組成員、副主任郭唐勇在會(huì)上表示，市住房城鄉(xiāng)建委正在組織相關(guān)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委，市、區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)等單位和行業(yè)專家抓緊制定并陸續(xù)出臺(tái)《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約示范文本》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等條例配套文件，保障條例順利實(shí)施。目前《物業(yè)服務(wù)合同備案等七個(gè)備案程序示范文本》《前期物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)議示范文本》已經(jīng)印發(fā)。
根據(jù)條例相關(guān)規(guī)定，4月3日，市住房城鄉(xiāng)建委與市民政局聯(lián)合印發(fā)了《2020年推進(jìn)物業(yè)管理融入社區(qū)治理工作方案》明確：2020年底，主城各區(qū)80%以上的社區(qū)將成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)。
關(guān)注八大關(guān)鍵詞》》
關(guān)鍵詞 業(yè)主大會(huì)
業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上可申請(qǐng)召開(kāi)
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，業(yè)主可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書面申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開(kāi)首次籌備工作會(huì)議。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。
關(guān)鍵詞 業(yè)主委員會(huì)
鼓勵(lì)進(jìn)行任中審計(jì)和離任審計(jì)
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由五到十一名單數(shù)成員組成，每屆任期五年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。
鼓勵(lì)和支持業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、公職人員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員，依法履行職責(zé)。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。
關(guān)鍵詞 監(jiān)事委員會(huì)
負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作
業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)事委員會(huì)的職責(zé)、組成、選舉產(chǎn)生、工作規(guī)則和成員罷免等事項(xiàng)依法作出約定。
關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)費(fèi)
未入住的標(biāo)準(zhǔn)另行制定
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定和動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面催交;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按照約定申請(qǐng)仲裁。
關(guān)鍵詞 車位
每戶業(yè)主總計(jì)購(gòu)買不得超過(guò)兩個(gè)
建設(shè)單位依法出售車位(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人。公告之日起六個(gè)月內(nèi)，屬住宅配套車位(庫(kù))的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位(庫(kù))，公告之日起滿六個(gè)月有多余車位(庫(kù))的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計(jì)購(gòu)買住宅配套車位(庫(kù))不得超過(guò)兩個(gè)。
車位(庫(kù))有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過(guò)六個(gè)月。
關(guān)鍵詞 物業(yè)專項(xiàng)維修資金
使用超十萬(wàn)元時(shí)應(yīng)當(dāng)引入第三方評(píng)審
業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門代管，存入銀行專戶。
對(duì)于十萬(wàn)元以上物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審，評(píng)審費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值收益或者公共收益中列支。
關(guān)鍵詞 公共收益
主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金
公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)未對(duì)公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次公共收益收支情況。
關(guān)鍵詞 民宿
可以利用小區(qū)住宅開(kāi)展住宿服務(wù)
利用小區(qū)住宅開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場(chǎng)監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
市、區(qū)縣(自治縣)人民政府及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實(shí)際，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)活動(dòng)的管理和監(jiān)督。具體管理辦法由市人民政府制定。
解決三大矛盾焦點(diǎn)
4月29日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)提到了一個(gè)數(shù)據(jù)——因物業(yè)管理引發(fā)的矛盾糾紛在各類矛盾糾紛中占比很高，在有的社區(qū)已經(jīng)達(dá)到60%以上。
物業(yè)管理中有哪些矛盾焦點(diǎn)?新版條例如何規(guī)定?對(duì)此，重慶日?qǐng)?bào)記者進(jìn)行了采訪和梳理。
焦點(diǎn)1 “開(kāi)發(fā)商歷史遺留問(wèn)題”如何避免?
條例規(guī)定，移交的物業(yè)必須權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備，水、電、氣、消防、綠化等方面的配套設(shè)施必須經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同進(jìn)行查驗(yàn)，并簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議;查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案，違反移交和查驗(yàn)規(guī)定給業(yè)主造成損失的應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
焦點(diǎn)2 改變物業(yè)用途需要遵守哪些規(guī)定?
條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃自然資源部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
利用小區(qū)住宅開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)的，還須具備消防、安全、衛(wèi)生等必要的條件，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場(chǎng)監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等主管部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)開(kāi)展民宿等住宿服務(wù)活動(dòng)的管理和監(jiān)督的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。
焦點(diǎn)3 亂搭亂建怎么禁止?
條例規(guī)定，“損壞或擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)”的行為由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)查處。
“占用地上或地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物的，破壞或擅自改變房屋外觀”的行為由規(guī)劃自然資源部門負(fù)責(zé)查處。
“擅自占用綠地或擅自移植、砍伐小區(qū)樹(shù)木”的行為由城市管理部門負(fù)責(zé)查處。
在實(shí)際工作中，一個(gè)違法行為可能同時(shí)涉及規(guī)劃、城市管理和住房城鄉(xiāng)建設(shè)等各個(gè)領(lǐng)域?！斑@需要各個(gè)部門分工負(fù)責(zé)，密切配合?！惫朴抡J(rèn)為。
